Při hledání nového nájemního bydlení se na trhu setkáte se dvěma typy nabídek. První z nich je nájem (z právního hlediska v inzerátech nesprávně označovaný jako pronájem), kdy si přímo od majitele bytu (často zastupovaného realitní kanceláří) pronajmete nemovitost. V případě podnájmu do celého procesu vstupuje více aktérů, protože získáváte skrze smlouvu podnájem ne od majitele bytu, ale od jeho nájemce. Tato na první pohled kosmetická změna s sebou však přináší mnoho rozdílů, o kterých byste měli vědět, než se rozhodnete pro podnájem, či nájem. Pojďme se společně podívat, jak vše vypadá v praxi a na co si dát pozor.
1. Smlouva a s ní spojená práva
Hlavní rozdíl už jsem naznačil v úvodu – nájemní smlouva upravuje vztah mezi majitelem nemovitosti a vámi jako nájemcem. Kdežto podnájemní smlouvu sepisujete s nájemcem, nikoli s majitelem nemovitosti. Může se jednat o případ, kdy například nájemce má napsanou nájemní smlouvu na sebe a ještě v rámci nemovitosti hledá spolubydlícího, se kterým on sám uzavře podnájemní smlouvy. Nejčastěji se však jedná o pronájem družstevních bytů, ve kterých nemají lidé byt ve svém vlastnictví, ale získávají pouze podíl. Ve chvíli, kdy pak chtějí byt pronajmout další osobě, tak se již musí jednat o podnájem, protože vlastníkem bytu je družstvo.
Rozdíl mezi nájemní a podnájemní smlouvou ovšem není jen v jejich označení a smluvních stranách, ale také v právech, která se k nim (ne)pojí. V případě nájemní smlouvy nájemce chrání občanský zákoník § 2237, který udává všechny náležitosti smlouvy, včetně možností jejího ukončení. U podnájemní smlouvy neexistuje ukotvení v občanském zákoníku, a proto si do ní druhá strana může zadat podmínky podle svého uvážení, které by třeba u nájmu neprošly.
2. Doba (pod)nájmu
Nájemní smlouva se sjednává buď na dobu určitou, nebo neurčitou. V případě nájmu bytu na dobu určitou neznamená, že byste se například za rok museli odstěhovat. Zpravidla se smlouva prodlužuje, pokud majitel nemá s nemovitostí jiný záměr, nebo není nespokojený s nájemcem. U podnájemní smlouvy je situace mnohem složitější. I v ní může být určena doba podnájmu, ale velkou roli v celé situace hraje doba nájmu. Ve chvíli, kdy nájemci skončí nájem, tak s ním automaticky končí i podnájem. Můžete se proto dostat do situace, kdy se na poslední chvíli dozvíte, že vašemu spolubydlícímu skončila smlouva a spolu s tím se ukončuje i vaše smlouva podnájemní.
3. Trvalé bydliště
Často se při uzavírání nájemních smluv setkávám s otázkou, jestli si nájemce může se souhlasem majitele přihlásit trvalé bydliště na danou adresu. Přihlášení trvalého pobytu můžete nahlásit sami. Nepotřebujete k tomu svolení majitele a nemůže vám to ani zakázat. Setkal jsem se i se situací, kdy bylo přímo v inzerátu, nebo v nájemní smlouvě uvedeno, že si majitel nepřeje zapsání trvalého pobytu nájemcem. Tato ujednání jsou však neplatná. Vám stačí zajít s nájemní smlouvou na váš příslušný úřad a trvalé bydliště si přihlásit. Nic víc k tomu nepotřebujete.
Jiná situace však nastává u podnájemní smlouvy, kdy k přihlášení trvalého bydliště potřebujete písemný souhlas majitele nemovitosti. Kvůli tomu, že podnájemní smlouva není upravená občanským zákoníkem si přímo do ní může zanést zákaz trvalého bydliště a vy s tím nic nenaděláte.
4. Omezení a zákazy
U nájemní smlouvy si pamatujte, že majitel nemovitosti v ní nemůže nájemce omezovat a zakazovat například chov zvířat, kouření v bytě, návštěvy, podnikání, podnájem třetí osobě (pokud nájemce v nemovitosti současně bydlí), již zmíněné trvalé bydliště a další. Pokud byste něco takového ve smlouvě objevili, ujednání je neplatné a doporučuji se odkázat na občanský zákoník. V podnájemní smlouvě naopak všechny tyto zákazy být mohou a po jejím podepsání je máte povinnost dodržovat. Vzhledem k neukotvení v občanském zákoníku se totiž nemáte na co odkázat a je v rukou pronajímatele, zda do ní zahrne i omezení a zákazy.
5. Ukončení smlouvy
Ukončení nájmu a s ním spojené smlouvy je možné provést třemi způsoby – dnem uvedeným ve smlouvě na dobu určitou, ukončením nájmu dohodou obou stran a výpovědí nájmu s 3měsíční výpovědní lhůtou. Jako nájemce můžete vypovědět smlouvu na neurčito kdykoli bez udání důvodů a v případě smlouvy na dobu určitou ve chvíli, kdy se zásadně změní okolnosti. Může se jednat o změnu zaměstnání, starost o člena rodiny a podobně. Pronajímatel může ukončit smlouvu na dobu určitou pouze při hrubém porušení smlouvy nájemcem nebo při provedení trestného činu nájemcem vůči pronajímateli. V případě smlouvy na dobu neurčitou se k dvěma zmíněným důvodům přidává i důvod vlastní bytové potřeby.
Při ukončení podnájemní smlouvy může hrát roli již zmíněný zánik nájemní smlouvy. Dále se může ukončit dnem uvedeným ve smlouvě, vzájemnou dohodou a výpovědí. V tomto případě není potřeba uvádět důvod a není zákonem stanovená výpovědní lhůta.
Závěr
Ptáte se, jak si pronajmout byt, abyste nenaletěli? Zjistěte si svá práva a pečlivě si čtěte smlouvy ještě před tím, než je podepíšete. Sami si ujasněte, zda je pro vás výhodný podnájem, nebo raději zvolíte méně rizikový a v občanském zákoníku zanesený nájem.
Zároveň bych chtěl upozornit na praktiky firem, které se věnují správě nájemního bydlení. Ty si od majitelů byty pronajímají a pak je dále podnajímají koncovým zákazníkům. Často využívají toho, že podnájemník není chráněný občanským zákoníkem a můžou si tak nastavit libovolná pravidla a snadno s ním i ukončit smlouvu. Dejte si proto pozor, ať jim zbytečně nenaletíte. Pokud máte ohledně nájmu a podnájmu další otázky, napište mi a rád s vámi vše proberu.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
