Při prodeji a koupi bytu se můžete setkat hned s několika druhy smluv. Pokud nemovitosti prodáváte nebo kupujete sami bez pomoci realitního makléře, tak byste si obzvlášť měli dát pozor na jejich znění. Sepsal jsem pro vás nejčastější typy smluv a poradím vám, na co si v nich dát pozor, ať už stojíte na straně prodávajícího, nebo kupujícího.
Obecná zásada při uzavírání smluv
Na úvod bych rád z vlastní zkušenosti vypíchl hlavní zásady, kterými se řídím při všech mých realitních transakcích – rozhodně nespoléhejte na ústní dohodu, či ústní smlouvu a písemné znění smluv svěřte do rukou realitního advokáta. Na internetu najdete sice hromady různých vzorů pro všechny typy smluv, ale nikdy nemáte jistotu, že jejich znění je správné a aplikovatelné zrovna pro váš případ.
Vím, že samotný prodej nemovitosti se může snadno prodražit, ale pokud bych si měl vybrat jednu oblast, na které nešetřit, tak jsou to právě smlouvy. Podle mě není nic horšího, než najít vhodného kupujícího, uzavřít smlouvu a poté zjistit, že je neplatná, nebo pro vás nevýhodná, protože v ní jsou chyby.
Smlouva o zprostředkování prodeje s realitní kanceláří
Rozhodli jste se při prodeji spolupracovat s realitní kanceláří? Pak by začátek vaší spolupráce měla odstartovat smlouva o realitním zprostředkování prodeje, která specifikuje veškeré povinnosti realitní kanceláře i vás jako klienta. Ještě než ji však uzavřete, ujasněte si, zda chcete využít exkluzivní, nebo neexkluzivní smlouvu. Přečtěte si, jaký je rozdíl mezi exkluzivní a neexkluzivní smlouvou, abyste si vybrali tu správnou.
Rezervační smlouva na byt, či dům
Rezervační smlouva v celém procesu prodeje, či koupě nemovitosti, není nutná, ale má své nesporné výhody. Prodávající a kupující se v ní totiž zavazují, že mají v plánu dotáhnout prodej do konce. Prodávajícímu tak dává jistotu, že kupující to myslí vážně a z celého procesu jen tak nevycouvá. Kupující získává jistotu, že prodávající již nebude nemovitost nabízet dalším lidem, i kdyby mu nabídli vyšší částku. Při podepisování byste si kromě klasických náležitostí smlouvy (stanovení podmínek, kupní ceny, sankcí a dalších) měli dát pozor především na dvě věci:
- Rezervační smlouva by měla být uzavřena mezi prodávajícím, kupujícím a pokud do procesu vstupuje i realitní kancelář, tak by do smlouvy měla být také zahrnuta. V praxi dochází i k dvoustranným smlouvám mezi realitní kanceláří a kupujícím. I když k této variantě dochází poměrně často, tak byste při ní měli být obezřetní. Byť realitní kancelář disponuje právem zastupovat prodávajícího, porušení dvoustranné rezervační smlouvy není vymahatelné. Pokud by prodávající, nebo kupující od smlouvy odstoupil a neuzavřel následně smlouvu kupní, tak i při stanovené sankci ve smlouvě, ji nemůže ani jedna strana vymáhat.
- V rámci rezervační smlouvy dochází také ke složení blokovacího depozita. Jako kupující byste si měli pohlídat bezpečnost této transakce – ideálním způsobem je advokátní úschova – a také specifikaci, zda rezervační poplatek následně bude použit jako část financování kupní ceny nemovitosti.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Na rozdíl od rezervační smlouvy má smlouva o smlouvě budoucí jasná specifika daná zákonem, proto ji někteří lidé preferují. Obecně se v ní zavazujete k uzavřením kupní smlouvy v brzké budoucnosti, jelikož v tuto chvíli ji není možné uzavřít. Ze strany prodávajícího se může jednat o důvod neukončeného dědického řízení, které nenabylo právní účinnosti, a kupující například může ještě čekat na vyřízení hypotečního úvěru.
U smlouvy o smlouvě budoucí kupní si doporučuji pohlídat, aby její součástí byla přiložená kupní smlouva, kterou si pečlivě prostudujete. V případě nepřiložené kupní smlouvy byste se jako kupující zavazovali k podepsání koupě zajíce v pytli, který by vás mohlo následně nemile překvapit. Podívejte se na další specifika smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Kupní smlouva na nemovitost
Kupní smlouva je svatým grálem, kterého chcete dosáhnout při prodeji i koupi nemovitosti. Prodávající se ve smlouvě zavazuje, že odevzdá předmět kupní smlouvy kupujícímu, a ten se zavazuje, že za něj v řádném termínu zaplatí. Co by tedy v kupní smlouvě nemělo chybět?
- Identifikace smluvních stran – prodávajícího a kupujícího;
- Specifikace nemovitosti – detailně popsána poloha, rozloha, orientace, dispozice, vybavení a aktuální stav nemovitosti – zkrátka vše, co je předmětem prodeje;
- Kupní cena – stanovená v plné výši včetně všech případných dalších poplatků;
- Podmínky platby a způsob převodu vlastnictví – mělo by být uvedeno, jaké jsou termíny splatnosti a na jaký účet se má kupní cena zaplatit. Pro prodávajícího pak vyplývá povinnost převodu vlastnictví nemovitosti, která je ve smlouvě taktéž specifikována;
- Další práva a povinnosti – prodávající by si měl zejména pohlídat, aby byly ve smlouvě popsány veškeré faktické i právní vady nemovitosti. Pokud by ve smlouvě nebyly uvedeny, může je kupující zpětně reklamovat a může dojít až k soudnímu sporu mezi oběma stranami;
- Specifické náležitosti při financování hypotékou – v případě, že kupující potřebuje financovat nemovitost z hypotéky, tak prodávající musí nejdříve na nemovitost zřídit zástavní právo ve prospěch banky, která následně vyplatí úvěr kupujícímu. Jedná se o poměrně velké riziko pro prodávajícího, a tak je důležité mít vše správně zakotveno v kupní smlouvě.
Dohoda o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu
Stejně jako v případě bytu v osobním vlastnictví dochází k zapsání nového majitele do katastru nemovitostí, tak v případě družstevního bytu dochází při jeho prodeji k potvrzení převodu družstevního podílu na bytovém družstvu. Na základě této smlouvy se stáváte právoplatným nájemníkem bytového družstva, ve kterém máte svůj vyčíslený podíl.
Závěr
Téma smluv při prodeji a koupi nemovitosti bych rád skončil stejně, jako jsem začal. A to apelem na to, abyste se nespoléhali na stažené vzory smluv na internetu, ale vše řešili se zkušeným právníkem.
Pokud byste raději smlouvy a celkovou koordinaci realitního obchodu pustili z hlavy, tak mě kontaktujte přes tento formulář a já se o zbytek rád postarám. Při práci vždy využívám služeb profesionálů, mezi které samozřejmě patří i realitní advokát. Stejně jako v případě využití profesionální prezentace, placených inzercí a dalších nákladů, i platbu za realitního advokáta beru zcela na svá bedra. Nemusíte se tak bát žádných skrytých poplatků navíc.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
