Pokud plánujete koupi bytu, domu či pozemku, určitě máte v hlavě představu, jak by měl vypadat. Kolik místností by bylo pro vaši rodinu ideální, jaká lokalita vás láká a kolik financí jste ochotni do nákupu vložit. Často se však při vybírání nemovitosti setkáte s dalším rozhodováním, například v typu vlastnictví či způsobu, jak nemovitost vůbec získat. Také byste si měli dát pozor na pojmy, jako jsou skryté vady a věcné břemeno. Pojďte se společně se mnou podívat, jak nad všemi pojmy vyzrát a na co si dát při koupi pozor.
Jakou zvolit možnost pro získání nemovitosti?
Nákup
Nejtypičtějším způsobem je určitě klasický nákup nemovitosti, při kterém platíte požadovanou finanční částku prodávajícímu. Celou transakci zaštiťuje rezervační a poté kupní smlouva a součástí procesu je také doložení vašich finančních možností danou částku zaplatit.
Dražba a aukce
Dalším způsobem získání nemovitosti je dražba a realitní aukce. Většina lidí tyto dva pojmy zaměňuje, protože je jejich princip na první pohled velmi podobný. Z právního i obchodního hlediska se však jedná o dva rozdílné prodeje, a proto se koukneme na jejich základní charakteristiku, která vám pomůže pochopit odlišnost pojmů.
Dražba se řídí Zákonem o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. a jsou na ni ze zákona oproti realitní aukci kladené mnohem přísnější nároky. U dražby domu, bytu či pozemku získává nemovitost ten, kdo v den ukončení dražby podá nejvyšší nabídku. Ke změně vlastnictví pak dochází příklepem licitátora dražby. Mimo další povinnosti spojené s účastí na dražbě musí zájemce zaplatit dražební jistotu, kterou stvrzuje svůj zájem se dražby účastnit. Toto může být velkou překážkou pro „hypotékaře“, protože kupující má povinnost uhradit kupní cenu k určitému datu, a když tak neučiní, tak mu dražební jistota propadá. Čerpání hypotéky se tak nemusí setkat s datem povinnosti uhradit kupní cenu, což je velká komplikace.
Realitní aukce se řídí § 1772 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Zásadním rozdílem u realitní aukce je, že do procesu rozhodování aktivně vstupuje realitní makléř spolu s majitelem nemovitosti, kteří vyhodnocují nabídky nejen skrze cenu, ale podle veškerých svých kritérií. Na rozdíl od dražby jsou podmínky realitní aukce velmi pružné a závisí jen a pouze na majiteli nemovitosti, jaké si zvolí. Z toho také vyplývá možnost snáze financovat nákup nemovitosti pomocí hypotéky, neboť se může termín splacení kupní ceny s majitelem nemovitosti individuálně domluvit. Realitní aukce je tedy svými podmínkami velmi podobná klasické koupi a prodávající k ní přístupují zejména ve chvíli, kdy mají dva a více vážných zájemců o koupi.
Dědictví a darování
Samozřejmě existují i situace, kdy se sami o získání nemovitosti nemusíte přičinit, a to v případě dědictví či darování. Darování nejčastěji probíhá v rámci rodiny, kde v případě přímé linie nebo nepřímé rodinné linie neplatíte daň z příjmu při nabytí nemovitosti. Nejčastěji k ní přistupují lidé, kteří nechtějí nechat vypořádání nemovitosti na dědické řízení. Právě získání nemovitosti dědictvím je často spojeno s delším procesem, zejména ve větších rodinách. Nezapomeňte také na to, že u nemovitosti s dluhem zdědíte i onu dlužnou částku.
Osobní či družstevní vlastnictví
Při koupi bytu se mě často lidé ptají, jestli je lepší osobní či družstevní vlastnictví. Na to však neexistuje jednoznačná odpověď, protože každé z nich má své pro i proti. Pokud plánujete nákup bytu jako investici a chcete ho pronajímat, pak bych určitě doporučoval koupi bytu v osobním vlastnictví, protože s bytem můžete nakládat zcela svobodně. U družstevního vlastnictví existuje riziko, že vám družstvo nedovolí volně uzavírat podnájemní smlouvy, a navíc jste omezeni jeho stanovami. Dokonce může družstvo problémové nájemníky nebo neplatiče z domu úplně vyloučit. To ovšem při koupi takového bytu může být i výhoda, pokud se chcete nastěhovat do domu, kde bude mít družstvo větší dohled nad tím, kdo se do něj nastěhuje a koho budete mít za sousedy.
Z hlediska financí vám osobní vlastnictví umožní snáze získat hypotéku, protože můžete bytem ručit, což u družstevního bytu nelze. Na druhou stranu vzhledem k těmto omezením jsou družstevní byty často až o desítky procent levnější. Sečteno podtrženo, nikdo vám neřekne, co je obecně lepší volba. Záleží jen na vašich preferencích, potřebách a finančních možnostech.
Dejte si pozor na zjevné a skryté vady
Nejdříve si řekněme, jaký je rozdíl mezi zjevnými a skrytými vadami. Zjevných vad byste si měli všimnout už při prohlídce nemovitosti. Může se jednat o praskliny na zdech, nefunkční vodní baterii v koupelně nebo třeba poškozenou podlahu. Pokud tyto vady byly zjevné už při prohlídce a vy jste si jich jen nevšimli, nesete za ně, jakožto noví majitelé, odpovědnost sami. Doporučuji si proto nemovitost dobře prohlédnout před podepsáním kupní smlouvy, protože na vaše další stížnosti na tento typ vad už nemusí poté nikdo brát zřetel.
Skryté vady, jak už sám název napovídá, objevíte až po koupi nemovitosti a jejím používání, ale zároveň už vady byly přítomné při koupi, jen jste o nich nevěděli. Například se může jednat o zatékání oken, které způsobuje plíseň, a původní majitel to vyřešil jen naoko přemalováním stěn. V tomto případě už je právo na vaší straně a skryté vady, o kterých majitel věděl a neřekl vám o nich, můžete do 5 let od nabytí nemovitosti reklamovat. Prodávající by měl skrytou vadu odstranit, nebo vám dát přiměřenou slevu z kupní ceny. Někteří prodávající chtějí nad touto odpovědností vyzrát tím, že dají do smlouvy větu „odpovědnost na sebe podpisem smlouvy přebírá kupující“. Nenechte se napálit a požadujte odstranění této věty. Také se podívejte do nabídky našich služeb, díky kterým se vyhnete všem rizikům spojeným s koupí nemovitosti.
Co je to věcné břemeno a představuje riziko při koupi?
Některé nemovitosti s sebou nesou věcná břemena. To znamená, že s nimi v některých situacích nemůžete nakládat zcela podle sebe, ale musíte se přizpůsobit věcnému břemenu. Dělíme je na věcná břemena služebnosti a věcná břemena reálná.
Nejčastěji se setkáme s věcnými břemeny služebnosti, která jsou spíše pasivní a zavazují vlastníka nemovitosti něco strpět a tolerovat. V praxi se většinou jedná o poměrně neškodné podmínky, jako je umožnění využívání příjezdové cesty sousedovi, který se nemůže dostat na svůj pozemek jiným způsobem než přes ten váš. Časté věcné břemeno služebnosti je také spojeno s inženýrskými sítěmi, kdy věcným břemenem souhlasíte, že přes váš pozemek můžou vést kanalizace nebo kabely. Velmi specifickým věcným břemenem je pak právo na dožití, které se nejčastěji sjednává v rámci darovací smlouvy a zavazujete se ním, že například rodiče necháte v nemovitosti dožít.
Druhým typem věcných břemen jsou věcná břemena reálná, která vás zavazují něco aktivně vykonávat, například dávat, vozit či zásobovat. S reálným věcným břemenem se v praxi setkáte opravdu jen zřídka. Všechny tyto skutečnosti však potenciálně můžou snižovat hodnotu dané nemovitosti, a proto by měly být uvedené v kupní smlouvě. Pokud si nejste jistí, jestli nemovitost není zatížená věcným břemenem, doporučuji si obstarat výpis z katastru nemovitostí, kde by měla být břemena uvedena.
Závěr
Věřím, že jste si díky tomuto článku ujasnili výše uvedené pojmy, na které si teď dáte při výběru své vysněné nemovitosti pozor. Pokud zvažujete koupi nemovitosti a přemýšlíte o spolupráci s realitní kanceláří, kontaktujte mě přes tento formulář a já se vám obratem ozvu zpět.
Děkuji za přečtení článku a uvidíme se zase příště!
Sdílet na Facebook
